家を売った時の税金はいくら？3,000万円特別控除・譲渡所得を解説

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譲渡所得の計算式

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費には購入代金だけでなく、購入時の諸費用などが含まれる場合があります。建物は所有期間中の減価償却相当額を差し引いて計算するため、単純に「買った価格＝取得費」とは限りません。

譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料や印紙税などが含まれます。

マイホームの3,000万円特別控除とは？

自分が住んでいる家を売った場合など、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

• 現在、自分が住んでいる家を売る
• 以前住んでいた家なら、原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 親子・夫婦など特別な関係者への売却ではない
• ほかの一定の特例との重複適用に制限がある

細かな要件があるため、「マイホームだから自動的に3,000万円控除」とは考えず、売却前後に国税庁の要件を確認してください。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

所有期間5年で税率が変わる

土地・建物を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期が分かれます。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得 5年超	15％	5％
短期譲渡所得 5年以下	30％	9％

2026年分は所得税に復興特別所得税も加わります。マイホームを長期間所有している場合には、一定の要件で軽減税率の特例が使える場合もあります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」 ／ 10年超所有の軽減税率

3,500万円で売れた場合の簡単な例

分かりやすくするため、減価償却などを省略した簡易例です。

売却価格	3,500万円
取得費	2,500万円
譲渡費用	150万円
譲渡所得	850万円
3,000万円特別控除	適用できれば850万円を控除
課税譲渡所得	0円

実際の取得費は建物の減価償却などを反映するため、この表と同じにはなりません。ただ、「売却価格ではなく利益を見る」という考え方は同じです。

3,000万円控除で税額0円でも確定申告は必要

3,000万円特別控除を使う場合は、適用を受けるための確定申告が必要です。売買契約書、取得時の契約書、仲介手数料などの資料は捨てずに保管しておきます。

必要書類は次の記事で整理しています。

• 家を売る時の必要書類｜査定・契約・引渡し別チェックリスト
• 家を売る費用はいくら？仲介手数料・登記費用

よくある質問

売却損なら税金はかからない？

譲渡所得が生じなければ、その譲渡益に対する所得税・住民税は基本的に生じません。ただし、特例や損失の扱いは条件があるため個別に確認してください。

3,000万円控除は所有期間5年未満でも使える？

3,000万円特別控除は、所有期間の長短に関係なく、要件を満たせば対象になります。

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