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内容確認：不動産取引に関する記述は、宅地建物取引士資格保有者（運営者の妻）にも内容確認を依頼しています。具体的な返済・抵当権抹消手続は金融機関・司法書士へご確認ください。
結論｜住宅ローンが残っていても家は売れる
住宅ローン返済中でも家は売却できます。ただし、通常の売却では決済時にローンを完済し、設定されている抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
最初に見るべき数字は「査定額」だけではなく、売却価格－ローン残債－売却費用です。
まず3つの数字を確認する
- 住宅ローン残高｜金融機関の返済予定表・残高証明等で確認
- 売却価格の目安｜2〜3社の査定根拠を比較
- 売却費用｜仲介手数料・印紙税・登記費用など
売却後の概算手残り＝売却価格－住宅ローン残債－売却費用－税金
ケース1｜売却代金でローンを完済できる
最も進めやすいケースです。決済日に買主から受け取る売買代金などで住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、所有権移転と合わせて手続きを進めます。
ケース2｜売却価格だけでは少し足りない
不足額を自己資金で補って完済できるなら、通常の売却として進められる可能性があります。必要額は「ローン残高」だけでなく、一括返済手数料や売却費用を含めて確認します。
ケース3｜自己資金を足しても完済できない
この場合は、自己判断で売却を進めず、金融機関へ早めに相談します。返済継続が難しい事情がある場合には任意売却が検討されることもありますが、債権者の同意などが必要になるため、通常売却とは別の手続です。
抵当権はどうやって消す？
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。売却時は司法書士が決済に立ち会い、所有権移転と抵当権抹消を同時に進めることが一般的です。
法務局も、住宅ローン完済後の抵当権抹消手続を案内しています。
3,500万円で売れ、ローン残高2,700万円なら？
簡略化して、売却費用を130万円と仮定します。
| 売却価格 | 3,500万円 |
|---|---|
| 住宅ローン残高 | ▲2,700万円 |
| 売却費用 | ▲130万円 |
| 概算手残り | 670万円 |
ここから必要に応じて税金、引越し、次の住まいにかかる費用などを考えます。実際の売却では、金融機関へ「完済日に必要な金額」を確認してください。
ローンが残っている人の売却手順
- 住宅ローン残高を確認
- 2〜3社に査定を依頼し、売却価格の目安を持つ
- 仲介手数料などの売却費用を計算
- 手残り・不足額を確認
- 金融機関へ一括返済・抵当権抹消の流れを確認
- 不動産会社と売却スケジュールを組む
残債と比べるために、まず売却価格の目安を確認
ローン残高が分かっても、売却価格の目安がなければ手残りは計算できません。2〜3社の査定根拠と売り方を比べます。
