家を売る費用はいくら？仲介手数料・税金・登記費用を解説

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家を売るときにかかる主な費用一覧

費用	目安・考え方	いつ発生する？
仲介手数料	400万円超なら上限は原則「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で速算	売買契約成立後
印紙税	売買契約書の契約金額で決まる	売買契約時
抵当権抹消	登録免許税＋司法書士へ依頼する場合の報酬	決済・引渡し時
ローン一括返済手数料	金融機関により異なる	決済時
測量・境界確認	必要な物件のみ。土地の状況で大きく異なる	売却活動中〜引渡し
解体・残置物処分	必要な場合のみ	契約前後
譲渡所得税	売却益が出た場合に計算。特例で0円になる場合もある	売却した翌年の確定申告

仲介手数料はいくら？

国土交通省は、不動産会社が売買の媒介で受け取れる報酬額の上限を定めています。売却価格が400万円を超える一般的な住宅では、税込の上限額を速算すると次の式で計算できます。

仲介手数料の上限＝（売却価格×3％＋6万円）×1.1

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
3,000万円	105万6,000円
3,500万円	122万1,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

※上限額です。実際の金額は媒介契約時に確認してください。800万円以下の低廉な宅地・建物には別の特例があります。参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書には印紙税がかかります。現在の軽減措置では、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円です。軽減措置は令和9年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます。

参考：国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置」

住宅ローンが残っているなら抵当権抹消費用も確認

住宅ローンを完済して抵当権を消す場合、登録免許税は土地または建物1個につき1,000円です。戸建てで土地1筆＋建物1棟なら、登録免許税だけなら2,000円という考え方になります。

実際には司法書士へ依頼する報酬や、金融機関の一括返済手数料が加わる場合があります。ローン残高だけでなく、「完済に必要な総額」を金融機関へ確認しておくのが安全です。

参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ」

3,500万円で売れた場合の簡単な費用シミュレーション

例えば、3,500万円で売却し、土地1筆・建物1棟の抵当権を抹消するケースを簡略化すると、次のように考えられます。

仲介手数料上限	122万1,000円
印紙税	1万円
抵当権抹消の登録免許税	2,000円
ここまでの合計	123万3,000円

ここに司法書士報酬、ローン一括返済手数料、必要なら測量・解体・残置物処分などが追加されます。譲渡所得税は利益と特例の有無で変わるため、この表には含めていません。

本当に見るべき数字は「売却価格」ではなく手残り

手残り＝売却価格－住宅ローン残債－売却費用－税金

「3,500万円で売れた」と聞くと3,500万円が使えるように感じますが、実際に次の住まい・引越し・車などへ使えるのは手残りです。

住宅ローンが残っている方は、次の記事も続けて確認してください。

• 住宅ローンが残っている家は売れる？残債と手残りの考え方
• 家を売った時の税金｜3,000万円特別控除を解説

よくある質問

家が売れなかった場合も仲介手数料は必要？

通常、仲介手数料は媒介によって売買契約が成立したときに請求される成功報酬です。ただし、媒介契約の内容や特別に依頼した業務の費用などは個別に確認してください。

譲渡所得税は売却価格にかかる？

売却価格そのものではなく、売却価格から取得費・譲渡費用などを差し引いた譲渡所得を基に計算します。マイホームには最高3,000万円の特別控除が使える場合があります。

仲介手数料以外に100万円単位の費用が出ることはある？

境界確定、解体、大量の残置物処分、修繕などが必要な場合は費用が大きくなることがあります。売出し前に「売主負担になりそうな項目」を不動産会社へ確認してください。

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