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この記事の結論
値下げは「いくら下げるか」より、「買主の検索条件の区切りをまたぐか」と「同時に何を変えるか」で考えます。私は50万円ずつ3回、合計150万円下げました。その1回ごとの結果を、そのまま書きます。
- 50万円ずつ2回下げても、価格は3,500万円台のままだった
- 3回目で初めて、3,500万円の区切りを下回った
- 価格だけを変えず、写真と紹介文も同じタイミングで見直す
次に下げる前に、他社ならいくらで・どう売るかを聞く：HOME4U公式サイトで無料査定専任・専属専任で売却中の方は、先に現在の契約内容をご確認ください。
この記事の目次
内容確認：不動産取引に関する記述は、宅地建物取引士資格保有者（運営者の妻）にも内容確認を依頼しています。運営者の家族による確認であり、独立した第三者監修ではありません。編集方針を見る →
私の値下げ記録：3回・合計150万円
私は2026年5月に、自宅を3,640万円で売り出しました。依頼先は三井のリハウス、契約は専属専任媒介です。そこから3回、価格を見直しています。
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| 時期 | 価格 | きっかけ | そのあと起きたこと |
|---|---|---|---|
| 2026年5月 | 3,640万円 売出し開始 | 時間をかけて売る方針で、査定額より高めの価格から開始 | 掲載直後に1組目の内覧。価格面で折り合わず |
| 7月頃 | 3,590万円 −50万円 | 目立った反響が続かなかった（売出しから約2か月） | レインズ経由で2組目の内覧。購入には至らず |
| お盆前 | 3,540万円 −50万円 | お盆休みの前に見直し | 反響は大きくは増えず。内覧はなし |
| 10月 | 3,490万円 −50万円 | 近隣に3,500万円を切る競合物件が出た | 結果はこれから。売却ログで更新します |
運営者の自宅（大阪府・一戸建て・2013年築）の記録です。2026年10月8日時点で売却中です。地域・物件・市況によって結果は異なります。
合計で150万円、最初の価格から見ると約4％の値下げです。内覧は5か月で2件。1件は値下げ前、もう1件は1回目の値下げのあとでした。
値下げの「幅」：50万円ずつ下げて分かったこと
50万円は、3,640万円に対して約1.4％です。私にとっては大きな金額ですが、買主の画面では違って見えていたかもしれません。
買主は、価格の「区切り」で探している
不動産のポータルサイトでは、価格の上限を選んで物件を絞り込みます。区切りの刻みはサイトによって違いますが、「3,500万円以下」のようにきりのいい金額で区切るのが一般的です。
私の1回目と2回目の値下げは、3,640万円 → 3,590万円 → 3,540万円でした。どれも3,500万円台のままです。上限を3,500万円にして探している人の検索結果には、2回下げても入っていなかったことになります。
売主メモ（私の場合）
3回目の3,490万円で、初めて3,500万円を下回りました。担当者からも「3,500万円台から3,400万円台へ変わると、価格変更が伝わりやすい」と説明を受けています。同じ50万円でも、区切りをまたぐ値下げと、またがない値下げでは意味が違うと知りました。
小さく刻むと、戻せないものが増える
値下げは、1回ごとに手元に残る金額を減らします。そして、一度下げた価格を上げ直すのは簡単ではありません。小さな値下げを繰り返すより、下げる前に「この金額で、何が変わるのか」を確かめるほうが先だと感じています。
いくら下げるのが正解かは、物件と相場によって違います。この記事で金額の目安は示しません。確かめる方法は、担当者へ聞く5つの質問にまとめました。
値下げの「タイミング」：私が下げた3つのきっかけ
私が価格を見直したきっかけは、3回とも違います。
- 反響が続かなかった（7月頃）
掲載直後に内覧が1件ありましたが、そのあとが続きませんでした。売出しから約2か月で、1回目の見直しをしています。 - お盆休みの前（8月）
お盆休みに入る前に、2回目の見直しをしました。結果として、反響は大きくは増えませんでした。 - 競合物件の動き（10月）
近隣に3,500万円を切る物件が出てきました。買主から見て比べられる相手が変わったので、3回目の見直しをしています。
3つのうち、理由をいちばん説明しやすいのは3つ目です。買主は私の家だけを見ているわけではなく、同じ価格帯の物件と並べて比べているからです。
契約満了も、価格を考え直す区切りになる
専任媒介・専属専任媒介の有効期間は、3か月以内と決まっています。満了のたびに、価格だけでなく、売り方そのものを見直す機会があります。値下げを決める前に、契約満了前に確かめることも合わせて見ておくと、判断の順番を整理できます。
値下げと同時に変えるもの
価格だけを下げて、写真も紹介文も同じまま。これでは、買主の画面で変わるのは数字だけです。私は、価格を見直すなら、そのタイミングで見せ方も一緒に確認するようにしています。
- 掲載写真：いまの室内の状態に合っているか。1枚目は、家のいちばん良いところか
- 紹介文：価格以外に、買主が比べる情報（収納・駐車場・周辺環境）が書かれているか
- これまでの反響への再案内：以前に問い合わせや内覧をした方へ、価格変更を伝えてもらえるか
- アクセス数の前後比較：変更の前と後で、掲載ページの数字がどう動いたか
売主メモ（私の場合）
担当者から、掲載写真は価格変更と同じタイミングで見直すという考え方を教わりました。売り出したあとに家の中の荷物をかなり減らしたので、写真の撮り直しを私から相談しています。
写真は何度でも撮り直せます。価格は、下げると戻しにくい。だから私は、先に変えられるものから変える順番にしています。くわしくは値下げ前に確認したい7項目に書きました。
次の値下げを決める前に
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- 査定は無料。査定だけで終わってもOK
- いまの価格が高いのか、売り方の問題なのかを、別の目で見てもらえる
運営者はHOME4U未利用です。公式情報を確認して掲載しています。
先に、契約中に聞けること・聞けないことを確認 →下げる前に、担当者へ聞く5つの質問
値下げを決める前に、担当者へ聞いておきたい質問を5つにまとめました。答えが具体的なら、その値下げには理由があります。
- この価格にすると、どの検索条件に新しく入りますか？
- 近隣の競合は、いまいくらで、何件出ていますか？
- 値下げと同時に、写真や紹介文で変えるものはありますか？
- これまでに問い合わせ・内覧をした方へ、もう一度案内してもらえますか？
- 変更のあと、何週間で、何の数字を見て次を判断しますか？
売主メモ（私の場合）
値下げも写真の差し替えも、私のほうから「そろそろ見直しませんか」と切り出すことが多くありました。競合の調査やアクセス数の報告は丁寧です。ただ、その数字から次に何をするかは、自分からも聞く必要がありました。
よくある質問
値下げは、何回までしていい？
回数に決まりはありません。ただ、短い間に何度も下げるより、「なぜ下げるのか」「次の価格で何週間ようすを見るのか」を決めてから動くほうが、あとで振り返りやすくなります。私は5か月で3回下げました。
値下げ幅の目安は、何％？
決まった目安はありません。物件と相場によって違います。私の場合、50万円（約1.4％）ずつ見直して、1回目のあとに内覧が1件、2回目のあとは反響が大きくは増えませんでした。割合よりも、買主の検索条件の区切りをまたぐかどうかを、担当者と確認してください。
値下げと、不動産会社の見直し。どちらが先？
どちらが先とは言い切れません。私は契約満了を前に、他社の意見を1度聞くつもりです。いまの価格が高いのか、売り方に変えられる点があるのかは、1社の話だけでは判断しにくいからです。売却中に他社の査定を頼んでいい？
まとめ
- 値下げは、金額より「検索条件の区切りをまたぐか」で考える
- 価格だけを変えない。写真・紹介文・再案内を同じタイミングで見直す
- 下げる前に、担当者へ5つの質問をする。答えがあいまいなら、他社の意見も聞く
3回目の値下げの結果は、売却ログで毎月更新します。
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※本記事に記載した三井のリハウスや担当者に関する内容は、筆者個人の売却活動における経験です。会社全体や他の担当者の対応を示すものではありません。適切な売出価格は、物件・地域・市況によって異なります。
