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この記事の結論
専属専任・専任は、「任せきり」にする契約ではありません。売主が確認できることが、法律と標準の契約約款で決まっています。売れないときは、次の5つを順番に確かめます。
- レインズの登録証明書と「取引状況」
- 業務報告の中身（頻度ではなく、数字）
- 広告の掲載先と、買主から見た画面
- ほかの不動産会社からの問い合わせと紹介
- 契約の満了日と、次の3か月の計画
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この記事の目次
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専属専任・専任で決まっているルール
専属専任媒介と専任媒介は、どちらも「仲介を1社だけに任せる」契約です。そのかわり、不動産会社の側に義務があります。
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| 専属専任媒介 | 専任媒介 | |
|---|---|---|
| ほかの会社への依頼 | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との契約 | できない | できる |
| レインズへの登録 | 契約の翌日から5日以内 | 契約の翌日から7日以内 |
| 売主への業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 |
宅地建物取引業法 第34条の2、国土交通省「標準媒介契約約款」による（確認日：2026年10月8日）。レインズ登録の日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。実際の内容は、ご自身の媒介契約書で確認してください。
売主メモ（私の場合）
私は三井のリハウスと専属専任で契約しています。窓口が1つで分かりやすい反面、売れない期間が続くと「1社に任せている重さ」を感じるようになりました。だから、自分で確認できることは確認するようにしています。
3つの契約の違いそのものは、一般・専任・専属専任媒介の違いと選び方で説明しています。この記事では、すでに契約して売れずにいる人が、いま確認できることに絞ります。
1. レインズの登録証明書と「取引状況」を見る
レインズは、不動産会社どうしが売り物件の情報を共有する仕組みです。専属専任・専任では、不動産会社は物件をレインズに登録し、売主へ登録証明書を渡すことになっています。
売主専用の画面で、取引状況を確認できる
登録証明書を使うと、売主専用の画面で、自分の物件がどう登録されているかを確認できます。2025年1月からは、登録証明書に2次元コードが載り、スマートフォンでも開きやすくなりました。
見るのは「取引状況」です。次の3つのどれかが表示されます。
| 公開中 | ほかの不動産会社も、買主を紹介できる状態 |
|---|---|
| 書面による購入申込みあり | 購入の申込みが書面で入っている状態 |
| 売主都合で一時紹介停止中 | 売主の事情で、紹介を止めている状態 |
確認するポイント
売却活動を続けているのに「公開中」以外になっていたら、担当者に理由を聞いてください。とくに、自分が頼んだ覚えのない「売主都合で一時紹介停止中」は、すぐに確認する項目です。
取引状況の登録は、2025年1月1日から不動産会社の義務になりました。国土交通省は、売主自身がこの画面で状況を確認できることを案内しています（国土交通省 報道発表・2024年12月24日）。
登録証明書が手元にないとき
受け取った記憶がない場合は、担当者に「レインズの登録証明書をもう一度ください」と頼みます。売主が受け取るものと決まっている書類なので、遠慮はいりません。
2. 業務報告は、頻度より中身を見る
専属専任なら1週間に1回以上、専任なら2週間に1回以上、売却活動の報告があります。大事なのは、報告が「届いているか」ではなく、次の判断に使える数字が入っているかです。
- 掲載ページのアクセス数（前の週と比べてどうか）
- 問い合わせの件数と、その内容
- 内覧の件数と、見送られた理由
- ほかの不動産会社からの物件確認の件数
- その期間に行った広告（どのサイトに、どう載せたか）
売主メモ（私の場合）
三井のリハウスからは、掲載ページのアクセス数の変化や、近隣の競合物件の調査を共有してもらっています。調査と報告は丁寧です。ただ、その数字を見て次に何をするかは、私から「次はどうしましょうか」と聞くことが多くありました。
報告に数字が入っていないなら、「次回から、アクセス数と問い合わせ件数を入れてください」と具体的に頼みます。数字があれば、どこで止まっているかを切り分けられます。
3. 広告を、買主と同じ画面で確認する
自分の家がどう掲載されているかを、買主と同じようにスマートフォンで検索して確かめます。担当者から送られてくる資料ではなく、実際の検索結果の画面を見るのがポイントです。
- どのポータルサイトに掲載されているか
- 一覧画面で、1枚目の写真は何か
- 価格・間取り・面積で絞り込んだとき、自分の家が出てくるか
- 紹介文に、価格以外の強みが書かれているか
売主メモ（私の場合）
私は3LDKのつもりでいましたが、主寝室が納戸の扱いになり、広告上は「2LDK＋S」と表示されています。売り出して初めて知りました。間取りの表記は、買主の絞り込み条件にも関わります。自分の家がどの条件で表示されるのかは、担当者に聞いておきたい点です。
4. ほかの会社からの問い合わせを聞く
レインズに登録された物件は、ほかの不動産会社も自社のお客さんに紹介できます。そこで、担当者に次の2つを聞きます。
- ほかの会社からの物件確認（問い合わせ）は、何件ありましたか？
- ほかの会社のお客さんの内覧は、受けていますか？
売主から依頼された物件を、ほかの会社に紹介させず、自社だけで買主を見つけようとする行為は「囲い込み」と呼ばれています。取引状況の登録が義務になったのは、この問題への対策です。
ただし、売れない理由がすぐに囲い込みだと決まるわけではありません。まずは、取引状況が「公開中」になっているか、ほかの会社からの問い合わせがあるかを、事実として確認します。
売主メモ（私の場合）
私の2組目の内覧は、レインズ経由でした。ほかの不動産会社の担当者が、お客さんと一緒に来られています。私の物件では、ほかの会社への紹介が実際に行われていました。
5. 満了日を確認し、次の3か月を聞く
専属専任・専任の有効期間は、3か月以内です。そして、契約は自動では更新されません。更新は、売主からの申し出があって初めて行われます。
つまり満了は、「続けるか、変えるか」を売主が決め直せる区切りです。まず媒介契約書で満了日を確認し、その前に担当者へ「次の3か月で、何を変えますか」と聞きます。
- 価格は、どう考えていますか
- 写真と紹介文は、変えますか
- どんな買主を想定して、どこに広告を出しますか
- 何週間たって反響がなければ、次に何をしますか
契約期間の途中でやめたいとき
標準媒介契約約款では、不動産会社が義務を果たさない場合、売主は期間を定めて催告したうえで契約を解除できます。一方、売主の都合で解除する場合は、それまでにかかった費用を請求されることがあります。実際の扱いは契約書によって違うので、先に条項を確認してください。
答えに納得できれば、続ける理由になります。納得できなければ、ほかの会社の提案と比べる材料になります。くわしい判断の進め方は不動産会社を変えるべき？契約満了前に確かめたいことに書きました。
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運営者はHOME4U未利用です。公式情報を確認して掲載しています。
先に、契約中に聞けること・聞けないことを確認 →よくある質問
専属専任で売れないのは、囲い込みのせい？
それだけでは判断できません。価格、写真、競合物件など、売れない理由はほかにもあります。まずレインズの取引状況が「公開中」か、ほかの会社からの問い合わせがあるかを確認してください。私の物件では、ほかの会社を通した内覧が実際にありました。
業務報告が来ない・中身が薄いときは？
報告の頻度は法律で決まっています。まず担当者に、報告の日と、入れてほしい数字（アクセス数・問い合わせ・内覧）を具体的に伝えます。それでも改善しない場合は、店舗の責任者に相談する方法があります。
専属専任から、専任や一般媒介に変えられる？
契約の満了時に、契約の種類を選び直すことはできます。同じ会社のまま種類だけ変える相談も可能です。それぞれの違いは一般・専任・専属専任媒介の違いを見てください。
まとめ
- レインズの登録証明書で、取引状況が「公開中」かを確認する
- 報告は数字で受け取り、ほかの会社からの問い合わせ件数も聞く
- 満了日の前に「次の3か月で何を変えるか」を聞き、他社の提案とも比べる
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参考情報
・国土交通省「レインズへの取引状況の登録義務化・登録証明書への2次元コード掲載」（2024年12月24日）
・国土交通省「標準媒介契約約款」
※本記事に記載した三井のリハウスや担当者に関する内容は、筆者個人の売却活動における経験です。会社全体や他の担当者の対応を示すものではありません。契約の解除や費用の扱いは、契約内容と事情によって異なります。
